くろやぎの投資でオタクの夢を叶えたいブログ

30代女性です。現在は給与所得で暮らしています。投資を通して経験したことや学んだことなどを記していきます。

東京のワンルームマンション規制について調べてみた。

外為オプション話が続きましたが(^_^;)再びマンション投資の話です。

前回の記事はこちら。

不動産購入した後にかかる費用について予習しておく。 - くろやぎの投資でオタクの夢を叶えたいブログ

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(またまた断っておきますが、くろやぎは専門家でも業界の人でもありません。投資する者の立場で調べたことを書いていきます。)

 

マンション投資について初めに書いた記事「皆が欲しがるかどうかって考えたときに東京なんですね」という話だったのですが、そこに入れるの忘れたのですが、なぜ皆が欲しがるかと言えば入居者がついてくれそうだからで、なぜ入居者がついてくれそうかと言えば「東京では今後も単身者の賃貸の需要がありそうだから」というところまでは想像はできますね。

 

一応データを探してみました。ちょっと古いですが。

(3)住居に関する動向国土交通白書 2013第1部第2章第2節

引用します:

東京圏においては、2000年代初め頃から、1部屋や2部屋といった部屋数の少ないマンションの販売割合が上昇傾向にある一方で、4部屋以上の割合は減少してきている(図表122)。これは、単身世帯や夫婦のみの世帯が増加することによる世帯人員の縮小を受けての動向と考えられる。実際に、東京圏においては、全国と比較して、全世帯に占める単身世帯や夫婦のみの世帯の割合が高く、世帯人員の縮小が特に進んでいる(図表123)。

まあよく考えると単身世帯の割合が増大しているだけで、人口は減っていくでしょうから、需要が増えるとは言えないんじゃないかと思います。

 

さて、東京23区内で新築ワンルームマンションを買うにあたって「ワンルームマンション規制」という用語がちらほら聞かれました。

「単身者の賃貸需要は安定していると思われるが、新築の供給は減っている」

というのはまぁ投資用物件を売る側にとって強調したいポイントではあるようですね。

 

では、どういった意図で行われている制度なのでしょうか。

投資用物件の(資産価値を重視した時に)主な狙い目であると思われる山手線の内側に入っている区からいくつか選んで該当するものを見ていきたいと思います。

 

まずは港区外車とスポーツカー率が異様に高いイメージである。六本木など外国人にもよく知られていると思われます。

港区公式ホームページ/「港区単身者向け共同住宅の建築及び管理に関する条例」のご案内 その1

港区公式ホームページ/「港区単身者向け共同住宅の建築及び管理に関する条例」のご案内 その2

引用します:

港区は、ワンルームマンションの建設に伴う建築主と近隣住民間の紛争に対応するため、平成9年に「港区ワンルーム形式共同住宅の建築計画に関する指導要綱」により、良好な居住環境の確保に努めてきました。一方、近年の社会情勢の変化や地価下落等の環境変化による都心部の人口回帰の兆しがみられる中で、不動産投機的なニーズもあるワンルームマンションの大量供給が続いている状況にあります。これにより、将来における住宅の質の低下や建物管理面の不安、地域コミュニティへの影響等が新たな問題として心配されています。
港区では、これまでの要綱を見直し、良質な単身者向け共同住宅(ワンルームマンション)の整備を促し、地域の生活環境の維持向上及び良好な近隣関係の形成を目的とした「港区単身者向け共同住宅の建築及び管理に関する条例」を制定しました。

「不動産投機的なニーズもあるワンルームマンションの大量供給が続いている状況」とハッキリ書いてありますね。

 

次に千代田区。基本的に官公庁やオフィスの街だが外神田とか神保町とかがあってよく訪れるし好きな区です。

千代田区ホームページ - ワンルームマンション等建築物に関する指導

引用します:

ワンルームマンション等建築物の建築に伴う紛争を未然に防止するため、要綱に従って事前協議を行い、良好な近隣関係及び地域の健全な生活環境の保持・向上を図ることを目的としています。

 

次に新宿区です。便利だけどちょっと怖いイメージ。

新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例:新宿区

引用します:

新宿区では、ワンルームマンション条例(「新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」)を平成16年4月1日に施行し、一定規模以上のワンルームマンションの建築に伴う近隣とのトラブルを未然に防ぎ、良好な住環境の保持に努めています。

 

渋谷区。渋谷はガヤガヤしているけどちょっと離れると静かな住宅地もあるという印象。

渋谷区/渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例

引用します:

区では、平成9年に「渋谷区ワンルームマンション建築物の建築に関する指導要綱」を定め、ワンルームマンション建築物の建築に伴う近隣関係住民との紛争防止に一定の成果をあげてきました。 
しかし、一方では、要綱制定時から社会状況は大きく変化し、要綱では対応できない問題も生じています。 
そこで、新たな社会状況に対応するために、要綱の内容を見直し、「渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」を定めました。

また、さらに良好な生活環境、居住環境および近隣関係の維持向上をはかり、ワンルームマンションを一層住みやすいものにするため、平成24年3月に条例と施行規則を改正しました。 

 

文京区です。落ち着いた、学問や文化の街というイメージ。

文京区 文京区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例

引用します:

この条例は、ワンルームマンション等の建築及び管理に関し、基本的事項を定めることにより、ワンルームマンション等の建築に起因する紛争の防止を図るとともに、円滑な近隣関係の保持及び良好な生活環境の維持に資することを目的としています。

 

中身を見ていきますと、マンション投資に関係の深い項目でいうと、最低占有面積を25平方メートル(渋谷区は28平方メートル)としていたり、ファミリー向け住戸の設置を義務付けていたりといったもの。

 

ちなみに豊島区については、狭小住戸集合住宅の建築主に税金をかけることで、1戸あたりの面積が広い住宅の供給を促しているようです。

池袋はガヤガヤしているけど(そしてオタク的にもお世話になっているけど)学園の街であったり静かな住宅地もあったりといったイメージです。

狭小住戸集合住宅税(通称「ワンルームマンション税」)|豊島区公式ホームページ

引用します:

区内の最近の世帯構成は、全世帯のうち単身世帯が約56%という偏った状況になっています。また一方では、区内の住宅で30平方メートルに満たない集合住宅の占める割合は約40%にもなり、いずれも23区で最も高くなっています。

偏った世帯構成の背景には、居住したくてもファミリー世帯向けの良質な住宅が少ない、という区内の住宅事情が反映されています。単身者向け住宅ももちろん必要ですが、狭い形態ばかりに偏った住宅の供給は、地域の構成員を限定させ、子育て、教育、福祉、町会活動など、多様な世帯が協力して地域ぐるみで行うべきまちづくりに将来、重大な支障をきたすことが懸念されます。

 

いずれの自治体でも言われているのが、「近隣とのトラブルを防止したい」であったり、「地域コミュニティーに参加して欲しい」といった事柄なのかなと思います。

そのために、単身者ばかりに偏らずファミリー世帯にも入居してもらいたいといった意図が読み取れますね。単身者の居住ニーズが高い東京のお悩みというか課題というか。

(更にくろやぎのように自分は都内に住まないけど物件を所有したいという人間もいるものだから尚更、その辺りが課題となりますよね。)